Câu chuyện nghe được trong thang máy: "Chung cư giờ cũng chỉ sở hữu 50 năm thôi." "Biết là sau này hết hạn, nhưng giá nhà đất thế này thì vẫn phải mua, chứ không còn lựa chọn nào khác." Bài này tách hai chuyện đang bị trộn thành một: quyền sở hữu của người mua và tuổi thọ của công trình.
Đọc báo cáo đầy đủQuyền tài sản của người mua, ghi nhận bằng Giấy chứng nhận.
Chuyện của tòa nhà, không phải của tấm sổ.
Tòa nhà già đi là chắc chắn.
Quyền sở hữu không "già" theo tòa nhà.
Một đề xuất đã bị gạt bỏ. Cuối 2022, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi từng có khái niệm "thời hạn sở hữu nhà chung cư" 50-70 năm. Ủy ban Thường vụ Quốc hội không đồng tình, tháng 4/2023 nội dung này bị rút.
Đất dự án có thời hạn. Điều 172 Luật Đất đai 2024 giao đất cho chủ đầu tư làm dự án không quá 50 năm. Người mua thấy "đất 50 năm" rồi hiểu thành "nhà 50 năm". Khi bán căn hộ, đất ở của các chủ sở hữu là ổn định lâu dài (Điều 171).
Một phân khúc thật. Dự án trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn được rao là "sở hữu 50 năm", rẻ hơn 10-30%. Sản phẩm có hạn thật, nhưng không phải chung cư thương mại thông thường.
Ba nguồn khác nhau, cùng để lại một câu chung: "chung cư chỉ có 50 năm".
Xây dựng. Nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Niên hạn thiết kế ghi trong văn bản thẩm định, tính từ đây.
Sử dụng. Bảo trì, già hóa dần. Tuổi thọ thật tùy chất lượng xây dựng và bảo trì.
Kiểm định. Hết niên hạn hoặc có dấu hiệu xuống cấp: ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo kiểm định (Điều 58, 61).
Cả ba ngã đều đi kèm giải quyết quyền lợi của chủ sở hữu (Điều 59 liệt kê các trường hợp phá dỡ).
Toàn quốc, đạt 71% kế hoạch.
Mức nguy hiểm, phải chờ phá dỡ.
Trong đó 80 công trình cấp D.
Theo mục tiêu 2016-2020, trên 474 chung cư xây trước 1975.
Khoảng 1,2% chung cư cũ ở Hà Nội
đã được cải tạo, và nhiều năm gần như không tăng.
C8 Giảng Võ chờ phá dỡ hơn 10 năm, kế hoạch cải tạo có từ 15 năm trước; hơn 20 doanh nghiệp nghiên cứu dự án giai đoạn 2007-2020 không dự án nào hoàn thành. Ngân hàng Nhà nước cam kết khoảng 145.000 tỷ đồng tín dụng; Hà Nội đặt mục tiêu 2.160 chung cư cũ đến 2035.
Số liệu TPHCM: của thành phố, công bố 2025-2026 · Nguồn qua Dân Trí
Nghị quyết số 21-NQ/TW · 28/7/2026 · Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV · về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan · kế thừa, thay thế Nghị quyết 18 về đất đai
Đất nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định lâu dài.
Căn hộ xây mới có thời hạn sử dụng gắn với niên hạn xây dựng công trình.
Quyền tài sản chủ sở hữu được bảo đảm; hết niên hạn được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới.
Không hồi tố: không đổi các chung cư đã cấp quyền sử dụng đất lâu dài. Phải qua Quốc hội thông qua mới thành điều luật.
Tháng 7/2026, đề xuất "chung cư có thời hạn" từng bị rút khỏi dự thảo sau phản ứng dư luận (khảo sát VnExpress: hơn 70% muốn giữ sở hữu không thời hạn). Hai đại biểu Quốc hội từng quan ngại cách ghi này dễ khiến dân hiểu rằng 50-70 năm nữa là mất nhà. Ngày 19/8, Quốc hội nghe báo cáo về các định hướng.
Cái đồng hồ đang chạy
là đồng hồ của tòa nhà.
Điều đáng lo không phải con số 50, mà là khi tòa nhà thực sự đến cuối vòng đời: ai và bằng quy định nào sẽ đứng ra phá dỡ, xây lại, bảo vệ những người đang sống trong đó. Đó là bài toán Nghị quyết 21 đang hướng tới.
Đọc báo cáo đầy đủLuật Nhà ở 2023 (Điều 58, 59, 61) · Luật Đất đai 2024 (Điều 171, 172) · Nghị quyết 21-NQ/TW · VnExpress, Dân Trí, Tuổi Trẻ, VTV · tra cứu 26/8/2026